老破小究竟是怎样神一般的存在？
它给我们的印象一般是那些在主城区户型奇葩的老房子，建筑年代久远，甚至没有电梯，没有物业管理，没有停车位，小区的周围环境比较差。
(资料图片仅供参考)
在房地产市场不断更新迭代的情况下，老破小在高楼林立中，显得尤为特殊。但就是这样的老破小，因为学区溢价引得莆田家长争相竞买，更是推动价格水涨船高。
不过自2021年开始，教育政策的变动加上楼市下行期，往年被奉为神话的老破小房价也败下阵来， 比如金桥小区，曾经凭借市实小和中山中学双学区的优势二手房破2万/㎡，但如今的市场表现却让人大跌眼镜，价格普遍在1.3万/㎡左右 。
这本属于正常现象，但近期有网友咨询，表示金桥小区通过改造，小区环境变整洁许多，虽然市实小读不了了，但还可以划片中山中学，问我们能不能买？
于是趁着今天天气尚好，一大早我们实探小分队便来到了小区实探。
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房龄超20年
外表焕然一新但“里子”难改
金桥小区建于上世纪末，房龄已超20年。小区位于文献路步行街上，是纯正的市中心地段，地理位置非常优越 。5分钟生活圈里，社区卫生站、幼儿园、生活超市、公交站点、小学初中等一应俱全。
先来说下金桥小区的基本信息，小区整体有9栋住宅，老式楼梯房构造，物业形态为多层，所有楼栋1层为柴火间及店面，2-8层为住宅。 据原住民透露，7#、8#楼是商品房，由开发商建造所以质量较好，6#楼则是法院的集资房，其余部分楼栋皆为安置房 。
说真的，从现场来看，业主所说的那两栋商品房及集资房结构与其它楼栋并无差异，只是 其中8#楼的楼梯铺设红色瓷砖，看起来更整洁，不过卫生也不咋地，有纸屑等垃圾，再则就是这三栋都有用围墙围起来，安保上面还是畅行无阻 。
虽然部分楼栋的性质不同，但业主表示所有楼栋都属于金桥小区。不过， 实探时也有业主吐槽，金桥小区说是小区，其实也就是几栋老式居民楼而已，现在经过全面改造，小区相对会比较整洁一些 。
与其他小区不同，目前 金桥小区外招物业公司管理，由福建省万城卫保安服务有限公司负责，只是暂时小区未收取物业费，每个月只收取30元的卫生费 ，其中还包含公共区域的电费，有车的话还需再缴纳450元/月的停车费。
可能因为没有收取物业费的缘故，即便是有物业管理，但和大多数“老破小”一样， 小区物业服务和管理比较差，小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好，除了进出的车辆，电动车和外来人员可自由进出，没有安全性可言 。
但是在看到小区内部的整体环境时，和我们预想中还是有不少差别。 从外面来看，虽然小区性质不同，没有绿化，部分内部道路有陂路等，但总体上算干净整洁，打破了小编对老破小传统的印象 。
不得不说，停车难应该是不少老小区的共性问题了，毕竟当初建造的时候也未必能想到后期小区的车竟有这么多。
随着“旧改”政策的出台，为了整治提升城市面貌，莆田市也开始了针对各个区域的老旧小区改造升级。 其中金桥小区在2021年得到改造实施，使小区环境干净整洁了不少 。
图中可以看出，道路重新进行了沥青修复，小区楼栋之间也用白线划了不少机动车和非机动停车位，车辆停放地也算整齐了。
因为翻修改造过，楼栋外立面给人耳目一新的感觉。
楼道装了感应灯，另外小区还设置了垃圾分类屋，投放了不少垃圾桶，还规划了不少小区文化宣传栏 ，公共环境可以说焕然一新。
小区不仅卫生干净了不少，而且蜘蛛网般的电线也改善不少。 值得一提的是，小区部分楼栋处还配备了电动车充电桩棚，对于电动车用户还是很方便的 。
楼栋单元也安装了刷卡门禁，但是可能因为业主已经习惯了过去的居住方式，门禁系统形同虚设 ，这也是很多老小区的通病。
楼栋内部的话公共楼道墙面都进行了重新粉刷， 入户处就是1层楼道也变干净了很多，只是可能因为楼梯没有翻修，所以整洁的墙面形成了强烈的新旧对比 。
当然， 即便是翻修过，也只是改变了外在展示面，内部里子其实与其他老破小一样，楼道堆积着杂物、简陋的消防用品，包括一些还没有来得及收的废品...
小区内所有一层都是店面就是柴火间，现场绕了一圈后发现，内部开了不少轻食店、便利店、理发店、烘焙店等，满足了基本生活需求，但完全没有居住品质可言。
因为智能充电桩安装的地方不多， 个别业主为了给电动车充电，从楼上放插座下来，存在一定的安全隐患 。
小区的内部也没有任何基础设施，比如篮球场、健身设施、纳凉点等，基本不能满足日常休闲生活需求。比较让人惊讶的是，荔城区老年大学在小区内。
楼栋房内部都是楼梯，小编爬了几栋楼之后，真心觉得累累累 。
实探过程中，有一位阿姨告诉我，他们一直居住在这里，小区改造后住着舒心多了，但是卫生收拾也还是一般，为了孩子上学也没办法，她说这里地段好，生活便利，更重要的是距离学校都很近。
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纯正市中心 生活便利
占据的资源非常优秀
实探完小区的内部环境，小编又去小区的四周转了一圈，金桥小区处于市中心核心，就位于北大北街与文献东路交汇处。
周边有八二一中街、胜利北街、东园东路街等城市干道，距离荔园中路、天妃路等城市主干道也不远，道路四通八达 ，出行较为便捷。
金鼎广场就在小区斜对面，益田假日世界、正荣时代广场等综合体也在小区附近，小区更是位于文献路步行街上 ，购物、餐饮、休闲、娱乐等都有，满足日常生活的所需，距离也都在举步可达的位置，走几分钟就到了。
小区还自带沿街商业，只是沿文献路步行街的店铺已成黄金一条街，东大路经营的店铺类型会多一些。
此外，距离莆田妇幼保健院、莆田市第一医院都很近，加上荔城区凤山社区卫生服务站就在小区南门旁，有个小病小痛看医生也比较方便。
市实小距离小区也不过几步路的路程，中山中学也在附近，虽然是个半开放式老小区，但是占据的资源也是真的优秀 ！无论是吃喝玩乐还是出行都很方便。
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教育划片政策变动
挂牌价降至1.3万/㎡也卖不动
测评下来，不得不承认这个小区位置很好，配套完善生活方便，教育资源也很好。但是 缺点也很明显：重新翻修后公共环境是有所改善，但还是逃脱不了老破小的底子，年代久远及物业管理差，居住舒适度低 。
金桥小区此前还是因为市实小和中山中学双学区房，价格曾破2万！听原住民介绍，这里除了租客，基本都是曾经为了孩子上学买进卖出的家长，但是基本没有空户，有的家长为了孩子上学，买一套小户型的房子，大约都需要八九十万。
想必不用多说大家也都知道， 现在划片市实小的老破小不仅房价跌幅非常明显，连看房的人也没有，连中介都直言金桥小区现在市场行情就是没人要 。
没错，自从教育划片政策发生变动后， 即从2022年秋招开始，凤山居委会居民和建德天城业主的房产证明时间需为2021年12月31日(含)前，适龄子女才具备享受划片就近入学的资格 ，没了学区属性，划片市实小的小区如金桥小区等，就出现了有价无市没人看房的现象。
目前金桥小区对应学区仅剩中山中学，均价已降到1.3万/㎡ ，有中介表示，目前划片市实小的小区，除了建德天城会有些客户看房外，其他几乎没人看了。
所以回到开篇网友的咨询，想要入手的话可以参考这几点建议： 1、房龄老的二手房在贷款上会存在一定难度，且有可能日后转手困难；2、虽然小区外墙重新翻修了一下，但小区设计老旧，房屋的居住舒适度大打折扣等问题依然存在 。
站在当下看，如果你买老破小只是为了读书，建议还不如再增加一些预算，买环境和品质相对较好的次新房。对于孩子的成长来说，一个良好的居住环境往往也能够起到很大的帮助。
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